6月16日,美国两大房地产抵押贷款巨头房地美(FreddieMac)和房利美(FannieMac)收到美国联邦住房金融局(FHFA)的指令,将从纽约证券交易所退市(但仍在OTC 市场交易)。
美国联邦住房金融局给出的退市理由很简单,“两房”股价持续一个月内低于1美元,低于纽约交易所对上市公司股价的最低要求。有些人就跳起来了,中国人持有的5000多亿美金的两房债券不是都打水漂了么?没错儿,如果两房破产了债券很可能就真的一文不值了。不过由于两房的特殊性,退市并不意味着倒闭了,背后是美国政府做担保的两房债券基本是不存在违约风险的,只是债券的流动性极大的下降了。可以说两房退不退市其实没什么大的意义和说法,你看市场根本就对这条消息没什么反应。要知道两房在退市前的总市值还不到10亿US$,和两房高达5.2万亿的债券比起来真是九牛一毛。
这里不得不说说两房的历史
可能和想象的不太一样的是:两房本质上是个私人企业,但是却完成了太多政策性金融机构该做的事情。房利美的诞生可以追溯到1938年,大萧条下的美国四处是失业、破产和绝望的气息。罗斯福为了挽回信心,让大家坚信“A nation of home owners is unconquerable”,积极地推动住房私有化。但是当时的银行家们并不愿意为政府的一句口号发放长期住房贷款这种违约风险极高的业务,在这个背景下政府只好自己建立了房利美。20世纪60年代由于越战和美国国内生产的不景气,联邦政府连年赤字,迫不得已对房利美进行了私有化改制,但是由于房利美职能的特殊性给予了其大量的补贴和特权。通过购买银行的抵押贷款,降低银行的各种风险;降低住房抵押贷款的利率,使得更多的中低收入者、少数民族和不发达地区的居民拥有住房;推动抵押贷款二级市场的流动性和稳定性。同时为了加强竞争,1970 年又设立了和房利美性质一致的房地美。不仅如此,“两房”还直接受到HUD(美国住房和城市发展部)的管理,HUD 的部长可以为“两房”设定经济型住房目标。具体来说,就是HUD 有权决定“两房”在购买需要支持群体抵押贷款的要求。在这种国家力量的推动下,美国的自有住房拥有率从20 年代的45%升至90年代初的65%以上。
国家信用和特权的滥用
为了使私人拥有的“两房”有动力进行开展业务,它们获得了大量的补助和各种特权。不仅可以不受限制的以更优惠的利率和收益率发行债券和MBS 证券,还可以豁免利息税和评级开始,更为重要的是,作为上市公司的“两房”仅受到作为HUD 附属部门联邦房产企业监管办公室的宽松监管(该办公室无法限定“两房”债务规模和最低资本额),而不受SEC 和其他监管部门的监管。这些特权和补助让投资者认为政府一定会对“两房”负责,即便是道义上的责任。
这样,“两房”就有了其他企业无法比拟的优势:低廉的融资成本、隐含的国家信用保证。
当私人利益集团拥有了国家信用保障时,规则就不再重要了。为了获得更多的利润,两房大大增加了MBS担保量,其优惠的资金借入成本(低于同类别企业100个BP左右)为其谋得了巨大的利差收入。由于利差收入取决于收购数量和融资规模,“两房”大大的增加了自己的负债,大量发行MBS。
仅仅是以发行MBS 获得的利差还不足以满足两房管理层和股东的胃口。由于持有MBS本身的收益比他们举债的成本要高很多(MBS 的收益大约要高出其融资成本1%,比发行MBS获得的利差要高),“两房”便改变了仅仅购买抵押贷款再打包出售的策略,而大量的持有了自己的MBS 甚至是次贷MBS。截止2008 年,两房持有的MBS 总额接近4 万亿美元。入方面,2004 年,房利美持有MBS 带来的收入为180 亿美元,远远高于其包装、担保、出售MBS 得到的36 亿美元的收入。但是这种投资策略背后有巨大的信用风险和MBS 减值的风险,“两房”放大了自身的风险头寸。而且两房还大量的涉入了次贷市场。在高回报的刺激下,两房很快就成了次贷支持(包括传统意义上的Sub-prime 和Alt-A)的MBS 的最大买家。最终,当次贷风波爆发后,“两房”蒙受了巨大的信用损失和MBS 减值的损失。
此外两房还通过截取联邦政府财政补贴的方式,最大程度的攫取利润,这是缺少监管下的资金难以避免的尴尬局面。
巨大的规模和利益让两房膨胀到了大到不能管的地步
“两房”在赚取利润的同时规避监管的能力也日渐强大。作为一家上市私人公司,却无需在SEC 注册;作为金融企业,却不受联储的监管,他们仅仅受到一家隶属于住房和城镇发展部的名为联邦房产监察办公室的监督,而这家办公室甚至无法对“两房”最低资本额和债务总额进行限制。“两房”在华盛顿的巨大影响力使得针对“两房”的监管立法举步维艰:2005 年和2007 年共和党议员希望通过立法来对两房进行监督,但在两房游说力量的影响下,均未能通过。监管的缺位,让“两房”对内部风险控制毫无顾忌。2002 年普华永道公司发现房地美有严重的会计操纵和盈利操纵的问题,大量报低收入。随即在2004 年房利美也被查出不仅多计利润,而且隐匿了24 亿美元的损失。但是这些类似于“安然事件”的严重问题竟然最后仅仅以4 亿美元罚款和解告终,而所有要求进一步加强两房监管立法都在国会便被否决。相对“两房”的飞速扩张的资本规模,两房的核心资本惨不忍睹。根据FHFA 在美国国会上的报告 3 显示,“两房”的核心资本同总资本比率一直低于巴塞尔协议中对金融金融资本充足的要求(更不要提新巴塞尔协议),“两房”已经过度透支了国家信用。
退市之后,私人股东已经同这家名义上的“私有公司”几乎毫无关联了,而拥有“两房”79.9%股票权证的美国政府入主已名正言顺,“两房”的国有化已经不远了,担心“两房”债务的债权人也可以稍微宽下心了。“国有——私有——国有”, 美国政府花了40 年的时间又走回了原点。“两房”走到今天这个田地,我们认为这并不是证券化的失败,或者说是住房市场化的失败,而是用市场化的手段解决低收入人群的失败和私有化政策性机构的失败。
总结下:
1. 不要幻想具有特权和缺乏监管的机构或者企业有自省的能力,在利益面前只有被执行的、可参照的、公众知晓的规则才是有效的。
2. 合理的支配收入,穷人是不惧怕违约的。游戏制定者必须明白这个道理从而避免制度引导下的超前消费行为。
3. 中国的高房价吸干了最普通老百姓过去现在和未来的收入。公众有房价上升的预期并且认为其流动性是良好的时候也许不是问题,反之他们会发现自己其实一无所有、生活的无比悲剧。
4. 具有国家担保的资产违约风险是极低的,别爱国就高喊我外管局把钱扔给美国人了。好比希腊主权国债,有货币发行权的国家永远不可能还不上债,最多开多点印钞机,框框印刷欧元就好了。这也是为什么希腊穷的叮当响的时候,法国德国西班牙这些个哥们都比自己欠账还急的原因:你那边框框印欧元,欧元一塌糊涂我们跟着倒霉我们不干。
5. 两房还是国有化比较好,不是所有的资产都适合私人股本运作。



